16.03.2018  
Комментарий в журнале CRE#318

Какими будут торговые центра в будущем?

- Эксперты четвертый год говорят о том, что девелоперам, УК и ритейлерам теперь нужно не просто по-новому «сверять часы» относительно якорных арендаторов, но быть готовыми к тому, что всё совсем скоро изменится до неузнаваемости – в эпоху «экономики впечатлений» операторы сегмента фэшн окончательно уходят с авансцены, а их место занимают рестораторы, развлечения, образовательные проекты и кинотеатры нового формата. Насколько, по вашему мнению, всё изменилось и меняется уже сейчас?

- Прежде всего, не стоит забывать про экономическую сторону вопроса  - арендные ставки для операторов развлечений несравнимы со ставками fashion-якорей. За последние несколько лет мы действительно стали свидетелями активного развития арендаторов из сферы развлечений, однако, это скорее стоит связывать не с изменением потребительского поведения, а с совокупностью других факторов – в разгар кризиса на рынок вышли новые объекты, которым нужно было заполнять вакансию, а операторы развлечений берут большие площади. Операторы детских развлечений выполняют скорее поддерживающую функцию для остальных арендаторов, т.к. посетителям с детьми удобно прийти в торговый центр, отдать ребенка, например, в батутный парк, и самим отправиться за покупками или в ресторан.

Многие связывают растущую популярность операторов развлечений с кризисной ситуацией, однако, само ощущение кризиса сегодня – это уже скорее психологический момент. По нашему опыту те арендаторы, которые правильно перестроились и научились работать в новых условиях, сейчас чувствуют себя вполне неплохо. Крупные сети снова начинают развиваться – и это позитивный показатель.

- Как в принципе в условиях того, что в торговый центр теперь ходят за средой и атмосферой, рассчитывается модель условного ТЦ: есть ли в ней по-прежнему место якорю или якорям, или все всё больше «размывается» по нескольким операторам, причём, зачастую, общих зон? Отличается ли эта схема для Москвы, Санкт-Петербурга, регионов?

- Концепция торгового центра традиционно основывается на анализе конкуренции и потребностях людей, проживающих в зонах охвата. Безусловно, понятие якоря не исчезло, и сегодня якорем могут быть фуд-операторы, операторы бытовой техники и электроники, фуд-корта, fashion-сегмента. Напомню, что внутри сети между магазинами также существует конкуренция и профессиональные ритейлеры рассчитывают, на какой удаленности друг от друга магазины могут успешно работать. В конечном счете тот трафик, который генерирует конкретный ритейлер зависит от нескольких факторов: наличия или отсутствия подобного предложения в ближайшем окружении и реальной потребности населения в этом операторе. Например, в районе, где живет много студентов, но мало семейных пар с детьми, априори не будут пользоваться популярностью операторы детских развлечений или товаров, хотя для другого торгового центра они могут выступить якорями.

- Какая модель реконцепции в принципе, по вашему мнению, предпочтительнее для ТРЦ в условиях «экономики впечатлений», учитывая, что «прогрессивные гастростартаперы» тоже оказались не той лошадью, на которую нужно было ставить?

- Любую реконцепцию необходимо проводить, основываясь на тех же параметрах – конкуренции в локации и анализе потребностей целевой аудитории. Возможно, район перенасыщен с точки зрения предложения, и конкретному торговому центру имеет смысл развиваться как специализированному. Альтернативный вариант – размещение уникального для районо якоря (сегмент зависит от ЦА), который стимулирует свежий поток трафика. В любом случае – знание потребностей своей аудитории – это залог успешности торгового центра, в особенности, если речь идет о районном ТЦ, задача которого – удовлетворять повседневный спрос своих зон охвата. В концепции районного торгового центра также не может быть единого рецепта успеха – точно скопированного тенант-микса, который мог бы одинаково хорошо работать в разных районах. Например, у нас есть опыт успешный развития арендатора из сегмента «прогрессивных гастростартаперов», который стал уникальным для всего района и выступает в качестве якоря в нашем проекте. Еще раз подчеркну – концепцию определяет целевая аудитория, живущая в зоне охвата. 80% нашей целевой аудитории четко знает, зачем они приходят в районный торговый центр. Наша задача – предложить им то, что удовлетворит их повседневный спрос.

- Как обстоят дела с продуктовыми «якорями» - занимают ли место условных гипермаркетов проекты с большими зонами под кафетерии, ресторанами внутри магазина и пр?

- Продуктовые якори по-прежнему остаются самыми часто посещаемыми магазинами в торговом центре, независимо от того, где они расположены – в районном или региональном торговом центре. Вряд ли операторы общепита когда-либо смогут вытеснить фуд-ритейлеров, т.к. они удовлетворяют разный

Публикации
Архив публикаций
Контакты

РОССИЯ, 115580, МОСКВА
КУСТАНАЙСКАЯ 6
+ 7 (495) 984 70 10
info@stol.ru